今回は，不動産の生前贈与と不動産の相続について，説明していきます。
生前に不動産を贈与しておけば，相続の際に，相続人に相続手続きで面倒をかけないで済むのではないかと考える方が多く，相談もよく受けます。
自分が死んだら相続人に渡すのだから，生前に渡しても同じだろう，という発想だと思いますが，贈与税と相続税その他の税金のことを説明すると，大抵の方は贈与をやめておくという結論になることが多いです。
まず，相続税と贈与税の税率の違いです。相続税は相続財産全体に課税され，贈与税は贈与財産に課税されるので，財産の一部を贈与する場合は，一概に比べるのは，難しいのですが，今回は，わかりやすく相続財産全体と贈与財産を同じと考えます。
ポイント１ 税率が異なる
例えば，財産は５０００万円（相続税評価額）の宅地と無視できる程度に価値が低い自宅のみがすべての財産で，被相続人の法定相続人は子供一人だけと考えます。
この場合，５０００万円にかかってくる相続税は，１６０万円です。
それに対して，生前に子供に５０００万円の宅地を贈与しようとしたら，約２０４９万円の贈与税が発生します。
このように，財産の価値が高いと贈与税は，相続税よりも税率が高くなる傾向があります。
ポイント２ 相続税の場合は，税額軽減の特例を受けられることがある
上記の例で，子供が，親である被相続人と相続開始時点で同居しており，小規模宅地等の特例の要件を満たしていれば，宅地の評価を８割減額して，相続税評価の計算をすることができます。
この場合，宅地が３３０㎡以内であれば，１０００万円の評価となり，相続税を納付しなくてよくなります。
ただし，小規模宅地の特例の適用を受けるためには，相続税の申告書を税務署に提出することが要件の一つとなっています。
他方，贈与税の場合，相続時精算課税制度の適用により，贈与税を減らすことが考えられますが，相続時精算課税制度の適用を受けても２５００万円を超える部分に，課税されます。
また，上記の例の場合には，相続の際に，相続財産に繰り戻されて，相続税が計算されるので，余り意味はありません。
ポイント３ 登録免許税等が異なる
宅地の固定資産税評価額を相続税評価額と同じ５０００万円とします。
相続の場合は，移転登記をする際の登録免許税は不動産価額の0.4％です。
登録免許税は２０万円となります。
贈与の場合は，移転登記をする際の登録免許税は不動産価額の2％です。
登録免許税は，１００万円となります。
また，忘れがちなのが，不動産取得税です。
登録免許税は，登記時に納税者が自ら計算して法務局に納める必要があるので，忘れる人はいないのですが，不動産取得税は，納税者が計算する必要はなく登記後に自治体から納付書が送られてくるので，贈与時には忘れていたという人，そもそも知らんかったという人さえいます。
不動産取得税は，土地の固定資産税評価額×1/2×3％で算出します。
今回の場合では，７５万円の不動産取得税が発生します。
贈与の場合は不動産取得税が発生しますが，相続の場合には発生しません。
このように，生前贈与と相続は，全く違った考え方で，税金を計算することになりますので，財産を生前贈与することを考えている方は，どれくらい税金が発生し，相続の場合と異なるのかをシミュレーションし，税金の違いを許容できるかを検討する必要があります。
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