被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（以下、「空き家特例」といいます。）は、適用ができれば、譲渡所得税をかなり減額することができます。

名古屋の老人ホームに入所していた被相続人の子供の方から、空き家特例の適用を受けることができるか、質問を受けたことがあります。

まず、、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合にも、一定の要件を満たせば適用を受けることができます。

ただ、被相続人の配偶者が老人ホームに入所している場合で、被相続人の居住用財産を子供が相続し売却してもこの特例の適用を受けることはできるのでしょうか。

国税庁のホームページを確認すると、

「要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋（以下「従前居住用家屋」といいます。）は被相続人居住用家屋に該当します。」とあります。

この要件について、注意点としては、ざっくりいうと、被相続人が一人暮らしの状態で、居住用家屋から老人ホーム等に入所したという事実が必要です。

つまり、被相続人の配偶者が先に老人ホームに入所し、その後、被相続人が一人暮らしの状態となり、その後被相続が老人ホームに入所したという事実が必要となります。

その他の場合、具体的には、

①被相続人とその配偶者が同日に老人ホームに入所した場合には、被相続人が一人暮らしの状態で、実家から老人ホームに入所したとはいえませんので、空き家特例の適用可能性はありません。

②被相続人が先に老人ホームに入所し、その後、被相続人の配偶者が一人暮らしの状態となりその後、被相続人の配偶者が老人ホームに入所した場合には、被相続人が一人暮らしの状態で、実家から老人ホームに入所したとはいえませんので、空き家特例の適用可能性はありません。